Par Jean-Louis LEHMANN – Conseiller en Gestion de Patrimoine & Agent Immobilier (Séquence 13)
Le paysage de l'investissement immobilier en France traverse une période de mutation sans précédent. Alors que l'année 2025 marque la fin de dispositifs historiques comme la loi Pinel, les investisseurs se retrouvent à la croisée des chemins, cherchant des alternatives capables de conjuguer sécurité, rentabilité et optimisation fiscale. C'est dans ce contexte complexe que Séquence 13, cabinet fondé et dirigé par Jean-Louis Lehmann, s'impose comme un partenaire stratégique de premier plan.
Séquence 13 : Une vision stratégique et personnalisée
Le nom « Séquence 13 » n'est pas le fruit du hasard. Pour Jean-Louis Lehmann, chaque projet patrimonial est une « séquence » unique de la vie d'un client. Qu'il s'agisse de structurer un premier investissement, de développer un parc locatif ou de préparer une transmission, chaque étape nécessite une méthode rigoureuse et une expertise adaptée.
Jean-Louis Lehmann se distingue par sa double compétence : il est à la fois Conseiller en Gestion de Patrimoine et Agent Immobilier agréé. Cette complémentarité est la pierre angulaire de Séquence 13. Elle permet d'offrir un cadre légal rassurant et certifié pour toutes les transactions, tout en intégrant une vision globale de la fiscalité et de la stratégie civile du client.
Le tournant de 2025 : Pourquoi le LMNP est au cœur de la stratégie
Avec l'arrêt du Pinel, les investisseurs doivent se tourner vers des solutions alternatives. Cependant, une solution se détache par sa résilience et son utilité sociale : le statut LMNP.
Séquence 13 a identifié le LMNP comme le levier principal pour répondre aux enjeux de société actuels. Investir avec Séquence 13, c'est donner du sens à son patrimoine en répondant à deux besoins de logement critiques en France :
1. La crise du logement étudiant : Chaque année, plus de 2,8 millions d'étudiants cherchent à se loger. Ce besoin a bondi de 15 % depuis 2020. Pourtant, on estime que 1,9 million d'étudiants sont aujourd'hui mal-logés, face à une offre de places en cités universitaires largement insuffisante.
2. Le défi du vieillissement : À l'horizon 2030, la France comptera 20 millions de seniors. La demande pour des résidences adaptées explose, avec une croissance de 30 % observée sur la dernière décennie.
En orientant ses clients vers ces secteurs, Séquence 13 garantit non seulement une utilité économique, mais aussi une sécurité locative maximale grâce à un marché en forte tension.
Les piliers techniques du statut LMNP avec Séquence 13
Les conditions d'éligibilité
Pour obtenir le statut fiscal LMNP, le propriétaire doit louer un bien meublé servant de résidence principale. Jean-Louis Lehmann insiste sur le respect strict de la liste du mobilier obligatoire pour éviter tout risque de requalification fiscale. Le logement doit répondre aux trois besoins vitaux : le sommeil, l'alimentation et la toilette.
Les seuils de revenus
Séquence 13 veille à ce que l'investisseur reste dans le cadre du statut « Non Professionnel ». Les revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 23 000 € ou ne pas représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
L'avantage fiscal majeur : Le Régime Réel et l'Amortissement
C'est ici que l'expertise de Séquence 13 prend toute sa dimension. Si le régime Micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 %, Jean-Louis Lehmann oriente souvent ses clients vers le Régime Réel, qu'il considère comme le plus avantageux.
Le régime réel permet de déduire l'intégralité des charges réelles liées au bien :
- Frais de notaire et honoraires d'agence ;
- Intérêts d'emprunt et frais de dossier bancaire ;
- Charges de copropriété et taxe foncière ;
- Assurances (PNO) et frais de comptabilité.
Mais l'atout secret du LMNP reste l'amortissement comptable. Ce mécanisme permet de déduire chaque année l'usure théorique du bien sur 30 ans, ainsi que celle des travaux de rénovation et du mobilier (sur 7 à 10 ans). Ces amortissements permettent de gommer l'essentiel des revenus locatifs imposables. Résultat : vous percevez des revenus quasiment nets d'impôts pendant une vingtaine d'années.
LMNP Géré vs Non Géré : Quelle « Séquence » choisir ?
Le LMNP Géré : La sérénité absolue
Idéal pour les cadres supérieurs ou les retraités, cette option consiste à acheter un bien dans une résidence avec services (étudiants, seniors, affaires). La location est confiée à un exploitant professionnel via un bail commercial.
- Les avantages : L'exploitant garantit le paiement des loyers, que le bien soit occupé ou non.
- La récupération de la TVA : Sous réserve de proposer des services para-hôteliers, l'investisseur peut récupérer les 20 % de TVA sur son prix d'acquisition.
Le LMNP Non Géré : Liberté et rendement
Cette solution s'adresse à l'investisseur souhaitant un contrôle direct sur son actif.
- Une rentabilité souvent supérieure (entre 4 % et 5 % net) ;
- La flexibilité : Liberté totale de décision sur les travaux, le choix du locataire et la stratégie de revente.
Anticiper les évolutions de la Loi de Finance 2025
La grande nouveauté concerne la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente d'un bien en LMNP.
Cependant, Séquence 13 souligne un point crucial : les résidences étudiantes et seniors ne sont pas concernées par cette réforme. Cette exception renforce l'attractivité des investissements en résidences de services gérées. De plus, pour les autres biens, l'impact fiscal devient négligeable si l'on conserve le bien plus de 20 ans.
Séquence 13 rappelle également que la transmission par donation n'est pas affectée. Transmettre un bien de son vivant permet d'éviter la vente forcée et la fiscalité sur la plus-value associée.
Conclusion
Avec plus de 15 ans d'expérience, Jean-Louis Lehmann a conçu Séquence 13 non pas comme une simple agence immobilière, mais comme une plateforme d'accompagnement multidisciplinaire dédiée à la création de valeur.
Choisir Séquence 13, c'est opter pour une approche où l'humain et l'éthique priment. Jean-Louis Lehmann s'engage dans un accompagnement personnalisé qui dépasse la simple transaction immobilière : audit patrimonial, ingénierie financière, sécurité juridique et suivi de proximité.
Contactez Jean-Louis Lehmann pour une étude personnalisée de votre situation.